Normativa de alquiler turístico y uso de la propiedad
Si los ingresos por alquiler forman parte de su plan, la cuestión de la licencia va primero, no después de la firma.
El alquiler vacacional legal en Baleares se rige por la licencia ETV. Dos hechos sobre ella condicionan cualquier compra en la que importen los ingresos por alquiler. En primer lugar, la licencia está vinculada a la propiedad: corresponde a un inmueble concreto, no a un propietario, por lo que no puede darse por hecho que se transmita con la venta ni que vaya a concederse una nueva para una propiedad que no la tiene. En segundo lugar, su concesión es limitada, y precisamente por eso las propiedades con licencia son tan codiciadas. Un anuncio que menciona el potencial de alquiler no equivale a una propiedad con una licencia vigente y verificada, y esa diferencia la confirma por escrito su abogado durante la diligencia debida, antes de firmar el contrato de arras.
El alquiler vacacional y el de larga temporada son cosas distintas
La legislación española trata las estancias vacacionales cortas y los arrendamientos de vivienda de larga duración como regímenes completamente distintos. La licencia ETV se refiere al alquiler vacacional: estancias cortas comercializadas a turistas. El alquiler de larga temporada se rige por la legislación ordinaria de arrendamientos y no requiere licencia ETV, aunque conlleva sus propias obligaciones y un perfil de ingresos muy diferente. Alquilar a turistas sin licencia no es una zona gris: es una actividad sin licencia, se persigue y existen multas. Para un propietario que vive al otro lado del océano, no es un riesgo que merezca la pena asumir, y no hay por qué asumirlo cuando la cuestión puede resolverse antes de comprar.
Compre pensando en el uso
El uso previsto debe orientar la búsqueda desde el primer día. Un comprador que busca ingresos significativos por alquiler vacacional debe buscar entre propiedades con licencia desde el principio y reflejar el valor de la licencia en el precio que paga. Un comprador que prevé alquileres de larga temporada, o un uso exclusivamente privado, tiene un abanico más amplio y otras prioridades. Hoy Hoy Ibiza plantea la cuestión del uso en la primera conversación, verifica la situación de la licencia ETV en cada diligencia debida en la que sea relevante y coordina el resto a distancia para sus clientes estadounidenses: visitas por vídeo, abogados de habla inglesa, poderes notariales para las firmas y especialistas en cambio de divisas para las transferencias de USD a EUR. Los ingresos por alquiler también tienen una dimensión estadounidense, ya que el IRS grava la renta mundial, por lo que animamos a nuestros clientes a contar pronto con un asesor fiscal estadounidense. El convenio para evitar la doble imposición entre España y Estados Unidos existe para que esos ingresos no tributen dos veces, pero la planificación debe hacerse antes de la compra, no después.
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